Une donnée fondamentale de l’évaluation
Qu’il s’agisse d’une expertise de valeur vénale, d’une détermination de valeur locative, d’une indemnité d’éviction, d’un arbitrage patrimonial ou d’une analyse d’investissement, l’évaluation immobilière repose avant tout sur une connaissance précise des caractéristiques physiques du bien.
Parmi celles-ci, la surface occupe une place centrale.
Les méthodes d’évaluation utilisent fréquemment des références exprimées en euros par mètre carré, des loyers unitaires, des ratios de rendement ou des comparaisons entre actifs similaires. La fiabilité de ces analyses dépend donc directement de la qualité des données surfaciques retenues.
Une diversité de surfaces selon les actifs
Selon la nature du bien, l’expert peut être amené à travailler sur :
- des surfaces habitables
- des surfaces Carrez
- des surfaces de plancher
- des surfaces utiles
- des surfaces locatives
- des surfaces de bureaux
- des surfaces commerciales
- des surfaces pondérées
- des surfaces conformes aux référentiels internationaux tels que l’IPMS
La Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière rappelle l’importance de définir précisément la nature des surfaces utilisées dans le raisonnement de l’expert afin de garantir la pertinence des comparaisons et la cohérence des conclusions.
Des documents souvent incomplets
Dans la pratique, l’expert reçoit fréquemment :
- des plans annexés aux baux
- des plans annexés aux actes de vente
- des plans de copropriété
- des plans de commercialisation
- des plans d’architecte
- des plans anciens dont les surfaces ne sont pas détaillées
Or les informations nécessaires à l’application des recommandations de la Charte ne figurent pas toujours sur ces documents.
Il appartient alors à l’expert d’identifier les différentes composantes du bien et d’en mesurer les surfaces afin de procéder aux retraitements et pondérations nécessaires.
Mesurer rapidement à partir des plans disponibles
Lorsqu’un plan à l’échelle est disponible, il est souvent possible de reconstituer les surfaces nécessaires à l’expertise sans recourir immédiatement à un relevé sur site.
ScalePlan permet notamment :
- de calculer des surfaces
- de mesurer des longueurs et des linéaires
- d’isoler différentes catégories de surfaces
- de préparer des tableaux de pondération
- de documenter les calculs intégrés au rapport d’expertise
Un outil au service de l’expert
ScalePlan ne remplace pas l’analyse de l’expert.
L’expert conserve l’entière responsabilité :
- de l’identification des surfaces pertinentes
- des retraitements éventuels
- des pondérations
- de l’application des méthodes d’évaluation
- de la détermination de la valeur
L’outil intervient comme une aide à la mesure et à la préparation des données nécessaires à l’expertise.
Conclusion
La qualité d’une expertise immobilière dépend en grande partie de la fiabilité des surfaces retenues dans l’analyse.
En permettant de mesurer rapidement les différentes composantes d’un bien à partir des plans disponibles, ScalePlan facilite le travail préparatoire de l’expert et contribue à sécuriser les données utilisées dans ses évaluations.
